不動産売却の流れ｜京都洛北不動産ネット

不動産売却の流れ

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STEP1オンライン無料査定

不動産売却や住み替えを考え始めたら、まずは“オンライン無料査定”で所有不動産がどれくらいの価格で売れるかを査定してみましょう。
売却金額の目安を知ることで、住み替えに必要な次のステップを具体的に考えることができるようになります。

住宅ローンの残債がある物件を売るにはどうしたらよいか、諸費用をどのくらい見込めばよいかなどについても、ご提案させていただきますので、お気軽に“オンライン無料査定”をご活用ください。

机上査定: 近隣相場、直近の取引事例などによって所有不動産の価格査定を行います。
現地調査を行うことなく、スピーディに査定価格をお伝えすることができますが、あくまでも目安の価格となります。

訪問査定: 実際に現地調査を行って、室内、付帯設備の状態などを細部まで確認します。
役所調査、権利関係の調査等も行い、近隣相場、直近の取引事例、現在の売出し事例をもとに、精度の高い査定価格を算出します。

査定価格については、おおむね3ヶ月以内に売却できる金額を想定してご提示しています。
実際に売却活動をスタートする「売り出し価格」については、売主様のご希望を十分に伺った上で、ご提案させていただきます。

STEP2媒介契約

正式に不動産売却をご依頼いただくには、媒介契約の締結が必要となります。
査定価格、売り出し価格、売却活動の具体的な内容について納得いただいた上で、下記の媒介契約の中から1つをご選択いただきます。

専属専任媒介契約

「レインズ」物件登録は5日以内
1週間に1回以上文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
また、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することもできません。

専任媒介契約

「レインズ」物件登録は7日以内
2週間に1回以上文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
ただし、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することは可能です。

一般媒介契約

「レインズ」物件登録の義務なし
業務状況の報告義務はなし

複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができます。
また、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することも可能です。

インターネットが普及していない時代においては、物件情報をすべての不動産会社に通知することが難しかったため、一般媒介契約を締結し、複数の不動産会社の持つネットワークを活用することに大きなメリットがありました。
しかし、現在では「レインズ」に物件情報を登録すれば、すべての不動産会社に情報が流れる仕組みになっているため、一般媒介契約のメリットはほとんど無くなっています。

“不特定多数の方に売却を知られたくない”という場合を除いて、専任媒介契約をお勧めしています。

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するReal Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称です。
売却依頼（専属専任媒介または専任媒介）を受けた不動産会社は、法定期日内に物件情報をレインズに登録することが義務付けられています。
登録された物件情報は、ネットワークを通じて全国の不動産会社に公開され、購入希望のお客様に情報提供されることになります。

STEP3売却活動

京都洛北不動産ネットでは、売主様の不利益につながる「物件情報の囲い込み」は一切行っていません。媒介契約の締結後、法定期日内にレインズ登録を行い、不動産会社間の全国ネットワークを最大限に活用いたします。
また、「仲介手数料最大無料」をキーワードにした、積極的なオンラインプロモーションやキャンペーンを展開することで、早期売却を実現いたします。

主な売却活動

登録会員へ新着物件メール配信
登録会員へ推奨物件としてご紹介
不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録
自社サイトへの物件掲載
物件周辺へのポスティング実施

STEP4営業活動報告

専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、売主様に対して売却活動内容の報告を書面で行います。
報告内容については、下記の内容となります。

反響状況: 購入希望者からの反響や内覧状況について、件数・対応状況・成約可能性などについてご報告いたします。

競合・市場状況: 売出し事例、成約事例、不動産市場の動向等についてご報告いたします。

今後の売却活動: オンラインプロモーションの追加実施、ポスティングやダイレクトメールの配布等、今後の売却活動計画についてご提案させていただきます。売却チャンスを逃がさないためにも、価格変更のタイミングについても検討いたします。

STEP5売買契約

通常、購入希望者から「購入申込書」を正式受領した段階で、価格条件、引渡し条件等についての交渉が開始されます。
詳細条件の交渉で、売主様、買主様双方が合意に至ったときは、不動産売買契約を締結することになります。

売買契約を締結すると、一般的に売主様には下記のような義務が生じます。

売買対象不動産について、雨漏りがあるかないか、物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備に不具合や故障がないかを買主様に報告します。
不動産売買契約書に記載された条項に基づいて義務を履行することになります。
基本的に、引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。
契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もあります。

売買契約時に必要なもの

住民票（登記簿住所から住所変更がある場合）
本人確認書類
登記識別情報通知（権利書）
実印・認印
印鑑証明書（３ヶ月以内）
売買契約書貼付印紙代
本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
仲介手数料の半金分（別途消費税及び地方消費税）

STEP6決済・引渡し

売主様は、残代金を受領する決済日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算など、契約時に約束した状態にしておかなければなりません。
お買い替えの場合などでは、売却代金受取り後、数日間の引渡し猶予を買主様に了承してもらえるケースもありますので、事前にご相談ください。

残代金を授受・鍵の引渡しを行ったら、直ちに法務局で所有権移転登記の申請を行わなければなりませんので、決済は平日の午前中に行うことが一般的です。
ここでは簡単に決済の流れを確認していきましょう。

1物件の最終確認: 決済を行う前に、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
契約書に定めた条件で引渡しが行われるかどうかを最終確認します。

2本人確認及び登記関係書類の確認: 司法書士によって、売主様・買主様の本人確認及び所有権移転登記の申請に必要な書類の確認が行われます。

3残代金の受領: 買主様から残代金を全額受領します。
買主様が住宅ローンを利用される場合が多いので、通常は金融機関に集まって振り込みで残代金を授受することになります。
残代金を全額受領したと同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。

4各種負担金の清算・諸費用の支払い: 固定資産税やマンションの管理費等については日割りで清算を行ないます。
引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担とするのが一般的です。司法書士報酬への報酬などの支払いも行います。

5鍵の引渡し: 残代金を全額受領した後に、鍵の引渡しを行います。
玄関だけでなく、すべての鍵を引き渡すことになりますので、あらかじめご用意ください。
鍵の引渡しが完了した時点で、売主様・買主様双方で「引渡確認書」を取り交わし、売買契約が完了したことを確認します。

6仲介手数料の支払い: 残代金決済・鍵の引渡しが終了した段階で、仲介手数料の残額を頂戴します。

決済時に必要なもの

住民票（登記簿住所から住所変更がある場合）
本人確認書類
登記識別情報通知（権利書）
実印・認印
印鑑証明書（３ヶ月以内）
固定資産税納税通知書
仲介手数料の残金
登記費用（抵当権抹消登記・住所変更登記など）
物件の鍵
その他（管理規約、パンフレット等）

※不動産の購入に伴って、所得税等の確定申告が必要なケースがあります。
※確定申告は不動産を取得した翌年の3月15日までに申告をする必要があります。